За год склады Москвы подорожали на 140%. Эксперт рассказал, как изменился сегмент коммерческой недвижимости за 2 года

За год склады Москвы подорожали на 140%. Эксперт рассказал, как изменился сегмент коммерческой недвижимости за 2 года

За год - с декабря 2020 года по декабрь 2021 года - средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве выросла на 28%, достигнув отметки в 349,8 тыс. рублей.

Наибольший рост цен за указанный период был отмечен в сегменте складских помещений, где средняя цена за "квадрат" выросла на 140,5%, до отметки в 245,7 тыс. рублей.

Также значительный рост был отмечен в сегменте объектов, подходящих под предприятия общественного питания. Здесь средняя стоимость за квадратный метр выросла на 52,7% за год, до отметки в 373 тыс. рублей.

Небольшое снижение цен было отмечено в сегменте торговых помещений. Здесь стоимость за квадратный метр снизилась на 3,27%, до отметки в 487,3 тыс. рублей.

Валерий Летенков, генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы":

- По нашим оценкам, инвестиционный спрос на коммерческие помещения в Москве сейчас чуть ниже, чем на жилые объекты. Это связано с тем, что жильё для инвесторов более знакомо, чем коммерция. Реализация коммерческих объектов всё-таки более сложный процесс.

Ещё одной причиной, которая останавливает инвесторов, является неуверенность в арендаторах. Сейчас эти страхи в большей степени неоправданы.

Однако несмотря на это коммерческая недвижимость сейчас оттягивает на себя значительное число инвесторов из-за более высокой доходности. Так, доходность жилых объектов составляет 5-7% годовых при сдаче в аренду, а коммерческих 10-15%. В исключительных случаях доходность по коммерческим объектам может достигать 20-25%.

Сегодня ключевыми факторами выбора являются другие факторы, нежели те, чтобы актуальны в 2018-2019 гг. Так, сейчас важным параметром является наличие отдельного входа, количество киловатт "кинутых" на помещение - очень важный фактор, из-за которого объект может быть как привлекательным, так и непривлекательным для определённых категорий арендаторов, а также сервитут на помещение (наличие постоянного доступа управляющей компании в помещение на случай каких-либо проблем). При этом, конечно, влияют и стандартные факторы, такие как проходимость, назначение и площадь.

За последние 2 года спрос на коммерческие помещения очень сильно изменился. Если в 2017-2018 гг. сильно ценились торговые помещения на первой линии. Подобные помещения стоили огромных денег и сейчас цена на них несколько просела.

Кроме того, изменился сам формат торговли. Изменились процентные ставки у сетевиков. Также стали пользоваться спросом тем помещения, которые раньше были неинтересны. В первую очередь, можно сказать, про подвальные объекты или объекты без окон.

Добавлю, что рынок коммерческой недвижимости более разнообразен, чем рынок жилой недвижимости. Например, большое помещение можно "раскадастрить" и разделить на более маленькие.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости очень активны не те, кто приобретает для сдачи, а те, кто приобретает объект под деятельность своей компании. Это делается для того, чтобы не платить аренду, не зависеть от собственника. Для нынешних времён с локдаунами и ограничениями - это очень выгодно, так как не нужно платить аренду при неработающем бизнесе. Кроме того, в случае совсем плохой ситуации объект всегда можно сдать в аренду.